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Immobilienwert berechnen

Immobilienwert berechnen – Wie ist die Formel und wie geht das ?

Wenn es darum geht, eine Immobilien Bewertung selbst zu berechnen, kommen eine Vielzahl von Hausbesitzer oder Besitzer von Immobilien etwas in Grübeln. Was macht den Immobilienwert genau aus? Welche Faktoren werden hier zur Berechnung herangezogen?

Im Internet gibt es hierzu auch Webseiten „Immobilienwert berechnen online gratis“. Hier wird dann eine größere Anzahl von Punkten angegeben, wie sich die Immobilienwert berechnen Formel zusammensetzt und welche Faktoren hier mit einfließen.

Wir von Immochecks.com haben für Sie mal die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

  • Immobilientyp
  • Fläche vom Grundstück
  • Baujahr
  • Wohnfläche
  • Genaue Adresse
  • Sonderausstattung

Dabei gibt es zunächst einmal 3 gängige Wertermittlungsverfahren.

Hierbei spielt dann eine gewisse Rolle, welche Immobilie hier genau verkauft werden soll. Soll hier ein Mehrfamilien- oder Einfamilienhaus verkauft werden? Ist das Immobilienprojekt selbst bewohnt oder vermietet?

Dabei ist nicht nur die Lage der Immobilie und deren Zustand wichtig, sondern auch die Ausstattung fliest in den Immobilienwert errechnen Formel mit ein. Wenn diese Fragen beantwortet sind, kann dazu das passende Verfahren aufgesucht werden.

Das Ertragswertverfahren für das Mehrfamilienhaus

Der Ertragswert kommt beim Immobilienwert berechnen Beispiel dann zum Tragen, wenn die Immobilie, die zu verkaufen ist, vollständig oder zum Teil vermietet ist. Das trifft zum Beispiel bei Mehrfamilienhäusern zu.

Mit Hilfe des Ertragswertverfahrens wird anhand von verschiedenartigen Daten ermittelt, welcher Ertrag in den nach dem Verkauf darauffolgenden Jahren erzielt werden kann. Dabei bilden hier die Summe aus dem Boden- und Gebäudeertragswert die Berechnungsgrundlage. Der Gebäudeertragswert setzt sich aus der Multiplikation der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Gebäudereinertrag zusammen.

Der Bodenwert ergibt sich aus dem Bodenrichtwert je Quadratmeter und der Grundstücksfläche. Der Bodenwert wird verzinst, weil dieser im Unterschied zum Gebäude nicht von der Abnutzung betroffen ist. Was den Rohertrag anbelangt, so ist dies die im Jahr erzielte Jahresmiete von einer Immobilie. Davon werden dann noch die Bewirtschaftungskosten in Abzug gebracht. Das Ergebnis davon ist dann der Reinertrag.

Wenn der Bodenwert nicht vorhanden ist, kann hier ein sogenannter „Vervielfältiger“ eingesetzt werden. Dieser „Vervielfältiger ergibt sich aus einer Formel aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer.

Auch die bauliche Situation fließt hier in den Ertragswert der Immobilie mit ein. Dabei müssen hier die eventuellen Sanierungsarbeiten, die noch durchgeführt werden müssen, berücksichtigt werden. Dies ist dann auch entscheidend dafür, ob ein Objekt eine Wertminderung oder – Steigerung erwartet. Somit kann man dann anhand dieser oben erwähnten und erforderlichen Daten die Immobilienwert berechnen Formel zusammenstellen.

Kaufpreisfaktor oder „Vervielfältiger“

Dieser Kaufpreisfaktor (oder Vervielfältiger) setzt die erste erzielbare Jahresmiete von einer Immobilie in das Verhältnis zum Kaufpreis. Durch diesen Faktor wird die Frage beantwortet, wie viele Jahre muss der Käufer oder Investor Mieteinnahmen erhalten, bis der Kaufpreis abgezahlt ist.

Somit ist der Kaufpreisfaktor (oder Vervielfältiger) der Umkehrwert der Bruttorendite für ein Immobilienprojekt. Wenn hier zum Beispiel ein Faktor 20 vorliegt, so entspricht dann diese Zahl einer Bruttorendite von 1/20 das ergibt 5 Prozent.

Durch den Kaufpreisfaktor kann der „Ertragswert“ einer Immobilie grob geschätzt werden. Hier wird dann die in einer Region erzielbaren Mieten mit dem Kaufpreisfaktor multipliziert.

Dieser Kaufpreisfaktor ist wesentlich von der Objektlage abhängig. So hat zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus, das sich in Berlin in einer vernünftigen und guten Wohnlage befindet, in der Regel einen Kaufpreisfaktor, der über 20 liegt. Dies liegt daran, dass für eine solche Immobilie eine gute bis sehr gute Wiederverkaufsbarkeit vorhanden ist und der Markt von weiteren Wertsteigerungen ausgeht.

Im Unterschied dazu ergibt sich dann für Mehrfamilienhäuser, die sich in den Neuen Bundesländern auf dem Land befinden (zum Beispiel in Sachsen) ein wesentlich niedriger Kaufpreisfaktor, der dann in Einzelfällen sogar unter 10 sich befindet, erzielt.

Dieser Kaufpreisfaktor kann mit einer einfachen Immobilienwert berechnen Formel ermittelt werden und zwar:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis der Immobilie / anfänglich erzielte Jahresmiete.

Beispiel:

Für ein Mehrfamilienhaus in Berlin ergibt sich ein Kaufpreis von 1,1 Mio Euro und eine Jahresmiete von 50.000 Euro.

1.100.000 Euro (Kaufpreis) geteilt durch 50.000 Euro (Jahresmiete) = 22 Kaufpreisfaktor.

Das Sachwertverfahren, wenn eine Immobilie schnell verkauft werden soll

Wenn eine Immobilie schnell verkauft werden sollte, kommt hier häufig das Sachwertverfahren zur Anwendung. Die Berechnung eines Sachwertes kann sehr vielschichtig sein. Deshalb ist dieses Verfahren nur in einem eingeschränkten Maße geeignet.

Dabei bilden hier 3 Elemente die Basis für die Berechnung. Dazu gehören der Bodenrichtwert, die Herstellungskosten der Gebäude auf dem Grundstück sowie die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen auf demselben Grundstück.

Die rechtliche Grundlage hierzu ist die Sachwertrichtlinie. Hier werden dann auch die Qualität der Bauteile sowie die Art des Hausbaus mit einbezogen. Dabei können hier dann auch Sanierungen sowie besondere Ausstattungsdetails in die Berechnung mit einfließen.

Mit dieser Art des Verfahrens wird im Grund geklärt, wie die Immobilie heutzutage kosten würde, wenn es aktuell gebaut werden würde. Ebenfalls ist dieses Verfahren auch eine Art der Alterswertminderung.

Bei diesem Verfahren wird der Bodenwert eines Grundstücks zu dem errechneten Gebäudesachwert dazu addiert. Daraus ergibt sich dann der vorläufige Sachwert. Dieser Wert wird dann noch mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert. Ein solcher Marktanpassungsfaktor wird von Gutachterausschüssen für die unterschiedlichsten Arten von Objekten berechnet. Durch den Faktor erfolgt eine Ermittlung des Durchschnitt-Verhältnisses aus den Kaufpreisen und dem vorläufigen Sachwert.

Das Vergleichswertverfahren für eine bewohnte Immobilie

Beim Vergleichswertverfahren liegt der Schwerpunkt bei Angebot und Nachfrage. Wenn ein Gebäude oder ein Grundstück verkauft werden soll, gibt es unterschiedliche Kriterien, die hier eine Rolle spielen. Dazu gehören zum Beispiel die Größe des Objektes, die Bauweise sowie die Qualität der Ausstattung. Für den Verkauf des Grundstücks spielen hier die Größe, die Lage oder die Bodenbeschaffenheit als Beispiel ebenfalls eine wichtige Rolle.

Bei einem Vergleichswertverfahren werden häufig dann für den Vergleich ähnliche Objekte verwendet. Dabei ist dann auch die Lage innerhalb einer Straße oder innerhalb einer Etage (bei Eigentumswohnungen) oder eine erfolgte größere Sanierung mit zum Beispiel neuen Anlagen oder Fenstern bedeutsam. Dieses Verfahren kommt in erster Linie bei einfachen Objekten zum Einsatz.

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