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Sachwertverfahren

Sachwertverfahren – Was ist das und wann braucht man es?

Immobilienpreise sind seit Jahren wichtiges Thema – und die Tendenz steigt. Klar wollen Sie wissen, wie viel Wert die Immobilie hat, die Sie gerade geerbt haben. Oder wollen Sie Ihr Eigenheim verkaufen? Sicherlich ist die Frage nach dem Immobilienwert ebenso interessant, wenn es darum geht, eine Investition zu machen.

Fragen Sie sich auch manchmal, weshalb im Nirgendwo ein Traumvilla leer steht? Nun, es gibt verschiedene Varianten, den Wert einer Immobilie zu ermitteln.

In letzteres fließen die Eigenschaften beider ersten Berechnungsverfahren mit hinein. Es ist damit komplex und sehr aussagekräftig.

Kurzzusammenfassung:
Das Sachwertverfahren fragt danach, was die Immobilie samt all ihrer Attribute Wert ist.

Die Ertragswertberechnung fragt danach, wie viel Geld mit der Immobilie verdient werden könnte, würde sie vermietet.

Entsprechend findet sich das Sachwertverfahren eher bei Eigenheimen, während das Ertragswertverfahren sinnvollerweise Anwendung bei Mehrfamilienhäusern und ähnlichen Objekten findet.

Was ist das Sachwertverfahren?

Wie teuer würde es nach aktuellem Stand sein, die Immobilie neu zu bauen? So können Sie sich vereinfacht die Idee hinter dem Verfahren vorstellen. Deshalb wird synonym häufig der Begriff Reproduktionswert verwendet. Auch das Wort Wiederbeschaffungswert meint hier Sachwertverfahren.

Es fließen der Grundstückswert und der Gebäudewert mit in das Ergebnis.

Dabei ermittelt der zuständige Sachverständige den Bodenwert separat.

Für das Gebäude addiert er vereinfacht gesagt alle Kosten, die entstünden, es neu zu bauen und zieht dann einen Altersminderungswert ab.

Der Altersminderungswert selbst wird ebenfalls dank festgeschriebener Formeln und Tabellen ermittelt.

Was das gesamte Verfahren so komplex werden lässt, sind die nun bedachten Eigenschaften des Objekts.

Damit sind alle noch so kleinen Merkmale gemeint, welche das Haus/das Objekt aufweist. Etwa ein Balkon, ein Schmiedeeisernes Geländer oder einen Whirlpool. Dachschrägen und eine Unterkellerung spielen ebenfalls eine Rolle.

Zum Schluß fließt noch der Marktanpassungsfaktor ein.

Was sind Marktanpassungsfaktoren?

Hiermit wird der Sachwert in Relation zu dem Immobilienwert in der gesamten Region gesetzt.

Ist eine Region sehr beliebt, liegt der Faktor über 1 und steigert den Wert. Ist eine Gegend sehr unbeliebt, liegt der Faktor unter einem Wert von 1 und sorgt für einen geringeren Immobilienpreis.

Sie kennen das: Die Villa im Nirgendwo ist einfach preiswerter als das kleinere Einfamilienhaus direkt im nächsten waldstück bei München.

Das Sachwertverfahren im Vergleich zum Ertragswertverfahren

Wer eine Immobilie kaufen mag, die er vermieten kann, fragt sich grundsätzlich andere Sachen, als jemande, der in seiner Immoilie selbst wohnen will.

Für den Zweck der Vermietung wird interessant, wie gerne auch andere Menschen in die Gegend ziehen möchten. Wenn Sie selbst abgeschieden leben möchten, interessiert Sie das nicht – Sie müssen schließlich keine Mieter finden.

Außerdem werden die Präferenzen der potentiellen Mieterzielgruppe relevant. Ältere Menschen wünschen sich gut zugängliche Duschen, junge Menschen wissen eine Badewanne zu schätzen. Dies sind nur Beispiele von Fragen, die beim Verfahren eine Rolle spielen und Sie als Eigenheimkäufer wenig interessieren.

Es kann für Sie eventuell interessant werden, wenn Sie planen, eine Einliegerwohnung als Teil der Finanzierung zu vermieten. Hier sprechen sie am besten direkt Ihren Immobilienmakler drauf an – so kann das Verfahren vielleicht für das Bankenkonzept doch berücksichtigt werden.

Das Sachwertverfahren Schema einfach erklärt

Es gibt eine Art Formelsammlung für die Sachwertverfahren Berechnung einer Immobilie. Sie ist festgehalten in einem Werk namens Sachwertrichtlinien und stammt aus dem Jahr 2012.

Zuerst geht es um den Boden. Hier nimmt der Sachverständige das Vergleichsverfahren zur Hand. Stellen sie sich vor, er begutachtet das Grundstück, als läge es brach.
Dann vergleicht er es mit den Bodenrichtwerten, die in der Region gelten. Diese Bodenrichtwerte sind bei jeder Gemeinde einzusehen.

Wie entstehen die Bodenrichtwerte?
Tatsächlich gibt es ganze Ausschüsse bestehend aus Gutachtern, welche den Bodenrichtwert in einer Gemeinde berechnen. Angegeben wird er in Euro pro Quadratmeter.

Merke: Das Vergleichswertverfahren wird benutzt, um den Bodenwert des Grundstücks zu berechnen.
Es handelt sich deswegen um ein Vergleichswertverfahren, weil das Grundstück im Vergleich zu den umliegenden Flächen in der Gemeinde bewertet wird.

Nachdem der Bodenwert feststeht, geht es weiter mit der Ermittlung des Gebäudesachwerts.

Für diese Berechnung stellt sich der sachverständige Fragen wie diese:

  • Woraus ist das Haus gebaut?
  • In welchem Jahr wurde es gebaut?
  • Beschaffenheit der Bausubstanz?
  • Energieeffizienz?
  • Heizungs-und Sanitärsysteme auf neustem Stand?
  • Müssen Kabel neu verlegt werden?
  • Gibt es besondere Ausstattungsmerkmale?

Interessant: es gibt für jedes Bundesland eine Tabelle für Herstellungskosten. Sie zeigt allerhand Materialien auf. So kann sich der Sachverständige seine Produkte heraussuchen und anhand dieser sogenannten Regelherstellungskosten seine Reproduktionskosten zusammenstellen.

Sollte das tatsächlich verwendete Baumaterial stark davon abweichen, wird er es händisch anpassen.
Sanierungsmaßnahmen werden selbstverständlich auch in die Berechnung einbezogen.

Zum Verständnis: Ein Sachwertverfahren Beispiel

Warum ist das wichtig? Stellen Sie sich vor, Sie suchen in Hasenhausen ein Einfamilienhaus. Es stehen zwei Baugleiche Häuser zur Auswahl, aber dennoch kosten die Immobilien unterschiedlich viel Geld.
Woran kann das liegen?

  • Objekt A liegt direkt neben dem Klärwerk. Dieses sorgt für unangenehme Gerüche – der marktanpassungsfaktor wird hier für Abzüge sorgen.
  • Objekt B liegt unmittelbar an einer Bushaltestelle, aber dennoch im ruhig im Grünen; außerdem ist es zur Grundschule sowie zum Ärzte-und Einkaufszentrum nicht weit zu Fuß. Diese Faktoren sorgen für Pluspunkte.

Die Formel liest sich in Worten wie folgt:

Sachwert = Marktanpassungsfaktor x (Gebäudesachwert + Bodenwert)

dabei gilt:

Bodenwert = Bodenrichtwert pro Quadratmeter x Grundstücksfläche in Quadratmeter

und

Gebäudesachwert = Herstellungskosten – Alterswertminderung

Woher kommt der Marktanpassungsfaktor?

Genau wie auch der Bodenrichtwert, wird der Marktanpassungsfaktor von einem Gutachterausschuss kalkuliert. Selbstverständlich ist dieser in bestimmten Zeitabständen neu zu bedenken.

Der Sachverständige rechnet also konkret folgendes:

Die Regelherstellungskosten pro Quadratmeter betragen 500 Euro.
Das Haus hat eine Fläche von 100 Quadratmetern.

also: 500 x 100 = 10000 Euro zur Herstellung des gesamten Hauses.

Er sucht nun heraus, wie lange das Haus schon steht. Die Abnutzung wird nämlich pro Jahr gerechnet.
Weiter schaut er, wie lange das Haus in dem jetzigen Zustand noch genutzt werden könnte.

Der Staat sagt, ein Einfamilienhaus kann 80 Jahre genutzt werden. Außerdem legt er fest, dass jedes Jahr der Wert um 1,25 % sinkt.

Heißt: Das Haus gibt es seit 70 Jahren.
70 x 1,25 = 87,5
=> 8750 Euro Wertminderung.

  • Der Restwert liegt bei 1250 Euro.
    Jetzt wird der Bodenwert addiert.
    Er besteht aus den 300 Quadratmeter Grundstücksfläche mal einem Quadratmeter Bodenrichtwert von 100 Euro.
  • 1250 + 30000 = 31250 Euro
  • Abschließend schaut der Sachverständige nach dem geltenden Marktanpassungsfaktor und findet den Wert 1,5.
  • Sachwert = (1250 + 30000) X 1,5
    Sachwert = 46875 Euro

Aufgrund des hohen Marktanpassungsfaktors wird so ein scheinbares Schrotthaus dank des Grundtückswertes zu einer lohnenden Investition.

Fazit: Das Sachwertverfahren ist wichtig für Eigenheimbesitzer

Sie haben nun verstanden, wie das Sachwertverfahren funktioniert. Hinterfragen Sie aber unbedingt die genauen Gegebenheiten. Gerade Immobilienmakler, die nicht selbst aus der Gegend stammen, für die Sie vermitteln, übersehen oft wichtige Details. Etwa einen kleinen Pferdestall auf der Hinterseite des Gartens oder den neu geplanten Kinderspielplatz gegenüber der Schlafzimmerseite.

Diese Details fließen nicht in den Marktanpassungsfaktor ein, weil er für die gesamte Gemeinde gilt, nicht aber für bestimmte Straßenzüge.

Außerdem: Nicht der Marktanpassungsfaktor ist das, was die Preise soweit in die Höhe treibt, häufig ist es einfach das Geschick der Makler selbst, die die Knappheit zu spielen wissen: Die Interessenten überbieten sich gegenseitig. Achten Sie also darauf, wie Sie sich bei der Besichtigung geben.

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