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Vergleichswertverfahren

Was ist ein Vergleichswertverfahren?

Das Immobilien Vergleichswertverfahren ist eine Methode zur Wertermittlung einer Immobilie. Nach diesem Verfahren ist es möglich, den Marktwert des zu veräußernden Grundstücks aus tatsächlich realisierten Preisen für den Kauf anderer Grundstücken abgeleitet, die in Nutzung, Lage, Zuschnitt, Bodenbeschaffenheit und sonstiger Beschaffenheit ausreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück im Groben übereinstimmen.

Der optimale Fall bei diesem Vergleich ist das direkter Vergleichswertverfahren . Hierin wurde ein benachbartes Grundstück gleichartiger Größe, Lage und Nutzung erst gestern zu den aktuellen Preisen am Markt verkauft. Ein solcher Fall ist allerdings in der Praxis die Ausnahme. Es wird daher meist das indirekte Vergleichswertverfahren verwendet.

Grundlage für einen Vergleichswert ist der Bodenrichtwert. Dieser wird vom Gutachterausschuss anhand der tatsächlichen Verkaufspreise ermittelt. Er wird stets für unbebaute Grundstücke bestimmt – entsprechend dient dieser auch als unmittelbarer Vergleichswert, wenn ein unbebautes Grundstück veräußert wird. Hierzu müssen allerdings einige Faktoren eines Grundstücks mit dem zu vergleichenden Grundstück des Bodenrichtpreises übereinstimmen.

Auch bei bebauten Grundstücken ist das Vergleichswertverfahren zur Verkehrswertermittlung anwendbar. Hierzu muss das Haus zu den Grundstücksfaktoren in einigen Punkten mit dem zu vergleichenden Referenzobjekt übereinstimmen. Dazu gehören das Gebäudealter, die Gebäudeart, die Gebäudegröße und der Gebäudezustand.

Das Vergleichswertfahren ist nach § 15

Immobilienwertermittlungsverordnung rechtlich gesichert. Somit mit ist das Verfahren der Wertermittlung von Immobilien im Gesetz rechtlich anerkannt und in auch eindeutig definiert. Aus der Methode zur Ermittlung des Vergleichswertes ergibt sich dann der Marktwert vom Objekt oder der Immobilie. Hierbei wird das Objekt mit sehr ähnlichen, bereits verkauften Immobilien und dem tatsächlich realisierten Kaufpreis verglichen.

Deshalb wird bei der Bewertung von Immobilien nach dem Vergleichswertverfahren der Markt mit einbezogen, was vor allem für den privaten Verkäufer sehr wichtig ist. Ein Haus oder eine Wohnung kann noch so schön sein: Ist die Nachfrage nicht vorhanden, wird sich nur schwerlich ein passender Käufer finden, welcher einen hohen Preis auch akzeptiert.

Damit eine Immobilienbewertung nach dem Verfahren erfolgen kann, müssen Angaben zu definierten Merkmalen der Immobilie angegeben werden. Diese Daten werden mit denen anderer Immobilien – meist über Datenbanken – verglichen.
Hierzu gehören vor allem die Kennzahlen zur Lage, Gebäudeart, Größe, Bauweise und Kennzahlen zum baulichen Zustand.

Das Immobilien Vergleichswertverfahren kann auf zwei verschiedene Arten erfolgen. Es wird hierbei das direkte und das indirekte Verfahren angewandt. Bei dem direkten verfahren führt der Weg über eine kürzlich verkaufte und ähnliche Immobilie in der direkten Nachbarschaft zu dem erwünschten Wert. Diese Methode ist aber eher zufällig.
Weicht zum Beispiel die Größe des Vergleichsobjekts in geringen Maßen von der zu bewertenden Immobilie oder dem Grundstück ab, kann das Vergleichswertverfahren mit einer Formel trotzdem angewandt werden.

Wie auch beim Ertragswertverfahren üblich, können Ein- oder Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Vergleichswertverfahren sinnvoll bewertet werden. Das hierzu früher oftmals verwendete Sachwertverfahren ist jedoch rückständig, da es für am Markt veräußerte Immobilien nicht geeignet ist. Das besondere Merkmal “eigengenutzt” sollte bei der Auswahl des Wertermittlungsverfahrens allerdings keine Rolle spielen, weil es sich bei der eigenständigen Nutzung um ein persönliches Wohnverhältnis handelt, das nach § 194 BauGB nicht berücksichtigt wird.

Auch für bauliche Objekte stützt sich das Verfahren auf die Kaufpreissammlung aus den Gutachterausschüssen. Wie beim Grund und Boden fehlen jedoch meist direkte und vergleichbare Kauffälle. Vor allem beim indirekten Ansatz sind daher die Grundstücksmarktberichte aus dem Gutachterausschuss heranzuziehen und aufgrund eigener Marktrecherche die am Markt möglicherweise erzielbaren Verkaufspreise.

Hierbei können lagespezifische Abweichungen und die Größe gut herangezogen werden. Einer wertmäßigen Berücksichtigung und individuellen Einschätzung bedürfen die Merkmale wie die Ausstattung oder die Infrastruktur.

Es empfiehlt sich außerdem, die erzielten Wertspannen anzugeben und die Bewertung des Objektes innerhalb der Preisspanne nachvollziehbar zu erklären. Ebenfalls nützlich ist auch die Plausibilisierung anhand der anderen Bewertungsverfahren, z. B. Ertragswertverfahren für ETW und Sachwertverfahren für EFH/ZFH.

Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren stellt die logische Möglichkeit zur Berechnung eines Immobilienwerts dar. Der Verkehrswert wird anhand des Vergleichs zwischen ähnlichen Gebäuden hergestellt. Diese Methode der Berechnung stellt den optimalen Abgleich der Immobilie zum aktuellen Marktniveau dar. Wenn allerdings Vergleichsdaten fehlen, ist das Verfahren in der Praxis nicht anwendbar. Bei besonders ungewöhnlichen Immobilien ist die Methode zur Verkehrswertermittlung meist ungeeignet. Wenn das Zu-Abschlags-Ergebnis um mehr als +/- 30-35 Prozent abweicht, ist die Vergleichsimmobilie nicht geeignet.

Da die meisten Objekte viele individuelle Merkmale aufweisen, ist eine gänzliche Übereinstimmung dieser Merkmale direkt und auch indirekt in Bezug zu vergleichenden Immobilien oftmals nicht gegeben. Der Unterschied wird dann im Wege der Ableitung von Ab- oder Zuschlägen und Korrekturfaktoren ausgedrückt.

Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

Das Vergleichswertfahren wird in erster Linie bei Grundstücken und selbstgenutzten Immobilien angewandt. Klassische Beispiele zur Anwendung sind aus diesem Grund die Bewertung von Einfamilienhäusern, aber auch Reihenhäuser, Doppelhaushälften die Bewertung einer Eigentumswohnung nach dem Vergleichswertverfahren oder Garagen.

Idealerweise werden im Verfahren direkte Vergleiche zwischen solchen Immobilien und Grundstücken hergestellt, welche aufgrund Ihrer Merkmale sehr gut vergleichbar sind. Wurde erst vor kurzem ein Grundstück in der Nachbarschaft verkauft, das dem zu Bewertenden sehr ähnelt, kann der Kaufpreis als direkter Vergleichswert im Verfahren berücksichtigt werden. Da es häufig nicht hinreichend direkte Vergleichswerte gibt, kommt der Praxis das indirekte Vergleichswertverfahren zur Anwendung.

Das indirekte Vergleichswertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes

Bei einem indirekten Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert der Immobilie aus den Kaufpreisen in der Vergangenheit abgeleitet, welche vom Gutachterausschuss der Gemeinde aufgezeigt werden. Die Kaufpreise werden nach verschiedenen Kriterien vom zuständigen Gutachterausschuss segmentiert. Für jedes Segment wird der Durchschnittspreis errechnet. Diese Durchschnittswerte werden als indirekte Vergleichswerte in das Verfahren einberechnet, müssen jedoch im Einzelfall durch Ab- oder Zuschläge korrigiert werden.

Bei dieser Ermittlung wird die Größe der Immobilie in Quadratmetern mit dem Vergleichspreis multipliziert. Dies ergibt den Verkehrswert.
Bei dieser Vergleichswertmethode wird jedoch empfohlen, dass mit mehreren Vergleichspreisen gerechnet wird, um die Aussagekraft des Wertes zu erhöhen. Es werden in der Regel verschiedene Werte berechnet. Mit dem Verkehrswert innerhalb der berechneten Preisspanne, kann dann weitergerechnet werden.

Es muss jedoch beachtet werden, dass zusätzliche und individuelle Merkmale der Immobilie berücksichtigt werden und gegebenenfalls Ab- oder Zuschläge einkalkuliert werden müssen. Die Vergleichspreise und die speziellen Merkmale der Vergleichsimmobilie wird über den Gutachterausschuss der Gemeinde ermittelt.

In Bezug auf den Grund und Boden basiert das indirekte Verfahren auf der Kaufpreissammlung sämtlicher Gutachterausschüsse in. Hierzu kann beim Ausschuss Einblick in die Kaufpreissammlung genommen werden. Die sichere Beurteilung ist jedoch nur bei ausreichender Zahl von geeigneten und vergleichbaren Käufen einschätzbar.

Ein weiterer Weg ist die Verwendung der Bodenrichtwerte, die die Gutachterausschüsse aus der Kaufpreissammlung ermitteln und ableiten. Diese werden für große Städte in Form von entsprechenden Bodenrichtwertkarten für die verschiedenen Lagen abgeleitet, wobei im Normalfall Maß und Art der baulichen Nutzung und die der Ableitung des Wertes zugrunde liegende durchschnittliche Größe des Grundstücks angegeben ist.

Die Art der baulichen Nutzung und auch die Lage sollte zwischen dem zu bewertendem Grundstück und der Bodenwertzone übereinstimmen, für das Maß der baulichen Nutzung und der Grundstücksgröße können verschiedenen Umrechnungskoeffizienten verwendet werden. Ist keine ausreichend vergleichbare Bodenrichtwertzone verfügbar, kann eine abermals indirekte Berechnung versucht werden, welche meist jedoch anfechtbar ist.

Da die Mehrzahl aller Grundstücke viele individuelle Merkmale aufweist, ist eine komplette Übereinstimmung dieser Merkmale als direkt und als auch indirekt zu vergleichenden Objekten oftmals nicht gegeben. Dieser Unterschied wird im Wege einer Ableitung von Zu- oder Abschlägen und in Korrekturfaktoren ausgedrückt. Die resultierenden Abweichungen dürfen nach deutscher Rechtsprechung nicht höher als 30 bis 35 Prozent ausfallen. Sonst kann nicht mehr von vergleichbaren Grundstücken gesprochen werden.

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