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Maklervertrag

Maklervertrag – Was muss beachtet werden?

Bei einem Maklervertrag handelt es sich um einen privatrechtlichen ‚Vertrag zwischen einem Immobilienmakler sowie einem Auftraggeber. Der Auftraggeber kann sowohl ein Kaufinteressent von einer Immobilie oder auch ein Immobilienbesitzer sein. Die Vertragsgestaltung ist dabei bei beiden Auftraggeber-Möglichkeiten vollkommen frei. Vom Gesetzgeber aus sind hier keine Vorschriften vorhanden. Nur im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist die Frage der Vergütung geregelt. Aufgrund Maklervertrag BGB nach § 652 BGB, Absatz 1 ist der Makler berechtigt, vom Auftraggeber eine Vergütung zu verlangen, wenn der den Abschluss von einem Miet- oder Kaufvertragsverhältnis vermittelt hat und dies auch nachweisen kann.

In welcher Form und wann kommt ein Maklervertrag zustande?

Da es für Maklerverträge bei einem Immobilienkauf keine einzuhaltenden Formvorschriften gibt, kann ein Maklervertrag auch mündlich zustande gekommen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Immobilieneigentümer einen Makler darum bittet, seine zum Verkauf stehende Immobilie zu verkaufen und der Makler hierzu seine Zusage gibt.

Ebenso kann auch ein Maklervertrag durch ein schlüssiges Verhalten seine Wirksamkeit bekommen. Dieses Verhalten liegt vor, wenn der Interessent die Dienste von einem Makler in Anspruch nimmt und über die Provisionsverpflichtung aufgeklärt worden ist oder darüber Bescheid weiß. Das bedeutet, wenn man es juristisch betrachtet, ein solcher Maklervertrag nicht aufgrund von Angebot und Annahme (wie bei anderen Verträgen) abgeschlossen wird, sondern es muss auch eine Vereinbarung über die Provision vorhanden sein.

Die unterschiedlichen Formen des Maklervertrages

Hierbei gibt es grundsätzlich 3 verschiedene Grundformen, und zwar der einfache Auftrag; der einfache Alleinauftrag sowie der qualifizierte Alleinauftrag. Dabei sind, je nach Vertragsart, die Pflichte und Rechte jeder Seite hier unterschiedlich.
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Einfacher Auftrag

Ein solcher Maklervertrag Muster in dieser Form liegt dann vor, wenn der Auftraggeber zwar einen Makler mit dem Immobilienverkauf beauftragt, jedoch sich das Recht einräumen lässt, weitere andere Makler anzusprechen und diese zu beauftragen oder auch selbst als Verkäufer aktiv zu sein (zum Beispiel bei Interesse an der Immobilie aus dem Freundes- oder Bekanntenkreis). Ein Provisionsanspruch beim Makler entsteht nur dann, wenn er dann selbst die Immobilie verkauft. Bei dieser Art des Auftrages hat der Auftraggeber eine Vielzahl von Rechten. Der Nachteil ist jedoch, dass hier kaum Pflichten für den Makler vorhanden sind.

Einfacher Alleinauftrag

Bei dieser Auftragsart ist es für den Auftraggeber nur möglich, einen einzigen Makler mit dem immobilienverkauf zu beauftragen. Von der Seite des Maklers wird hier eine Verpflichtung abgegeben, aktiv an dem Verkauf der Immobilie zu arbeiten. Trotzdem hat der Auftraggeber bei dieser Art von Auftrag immer noch das Recht, selbst einen Käufer für seine Immobilie (eventuell aus dem Freundes- oder auch Bekanntenkreis) zu finden. Wenn dies dann der Fall ist, hat hier der Makler keinen Provisionsanspruch.

Qualifizierter Alleinauftrag

Bei einem qualifizierten Alleinauftrag in Form von einem Maklervertrag Muster ist in diesem Fall nur der Makler ganz alleine für den Immobilienverkauf zuständig. Wenn Interesse aus dem Freunde- oder Bekanntenkreis des Auftraggebers an der Immobilie besteht, muss der Auftraggeber diese an den Makler verweisen. Wenn dies nicht erfolgt, hat der Makler dann das Recht auf eine Schadensersatzforderung, wenn dies im Maklervertrag als Möglichkeit vertraglich niedergeschrieben wurde.

Bei dieser Art von Vertrag hat der Makler die größten Chancen, für den Immobilienverkauf Provision zu erhalten. Aus diesem Grund wird er dann auch alles versuchen, hier die Immobilie zu verkaufen. Aus diesem Grund gibt es viele seriöse Makler, die nur eine solche Art von Maklervertrag abschließen. Der Grund liegt darin, dass alle anderen Vertragsarten für ihn sehr risikoreich sind und er trotz aller Bemühung nicht bezahlt wird. Der Auftraggeber hat hier den Vorteil, dass sich der Makler hier besonders stark für den Verkauf einsetzt (hier sind auch für ihn keine weiteren Konkurrenten vorhanden) und auch versucht, hier einen guten Verkaufspreis heraus zu holen.

Die Regelung der Maklerprovision

Die Höhe und wann eine Maklerprovision zu zahlen ist, wird im Maklervertrag festgehalten. Wenn es dabei um einen Immobilienverkauf geht, wird vom jeweiligen Bundesland bestimmt, wer die Provision bezahlt. Hier gibt es Regelungen, bei der sich der Verkäufer einer Immobilie und der Käufer dieser Immobilie der Maklerprovision sich teilen. Aber in anderen Bundesländern zahlt zum Beispiel der Käufer alleine. Dabei ist die Höhe individuell vereinbar.

Was den Vermietungsbereich anbelangt, so hat hier seit dem Jahr 2014 seit der Einführung des Bestellerprinzip, der Auftraggeber (also der Besteller) die Verpflichtung, den Makler zu bezahlen. Dies ist in der Regel der Vermieter. Dabei darf hier bei der Vermietung die Provision maximal 2 Nettomonatsmieten ausmachen.

Was sind eine Aufwandsentschädigung, eine Reservierungsgebühr sowie einer Überpreisvereinbarung im Maklervertrag?

Zum Teil werden zwischen den Auftraggebern und dem Makler Aufwandentschädigungen im Maklervertrag für den Fall festgelegt, wenn der Makler die Immobilie nicht verkaufen kann. Hier kann dann zum Beispiel der Immobilienmakler eine bestimmte Kostenpauschale (z.B. 2.000 oder 3.0000 Euro) verlangen.

Bei dem Abschluss eines qualifizierten Makleralleinauftrages besteht die Möglichkeit, dass die zu verkaufende Immobilie für einen Kaufinteressenten reserviert werden kann. In einem solchen Fall kann der Immobilienmakler eine Reservierungsgebühr von bis zu 10 Prozent der im Vertrag festgeschriebenen Provision festlegen. Sollte dann dieser Interessent die Wohnung oder das Haus auch tatsächlich kaufen, wird dann diese Gebühr später mit der Begleichung der vereinbarten Maklerprovision verrechnet.

Sollte der Makler einen wesentlich höheren Preis für die Immobilie erzielen, als dies vor dem Verkauf mit dem Verkäufer oder Auftragsgeber vereinbart worden ist, so geht dann diese Differenz, wenn im Vertrag eine Überpreisvereinbarung vorhanden ist, an den Makler.

Maklervertrag kündigen wie?

Sollte ein Maklervertrag auf eine unbefristete Zeit abgeschlossen worden sein, ist es möglich, die Aktion Maklervertrag kündigen ohne Angabe von Gründen durchzuführen. Wenn ein solcher Vertrag zeitlich befristet abgeschlossen wurde, so gibt es für den Auftraggeber die Möglichkeit, den Vertrag dann fristgerecht zum vereinbarten Ablaufende zu kündigen oder auch hier eine außerordentliche Kündigung auszusprechen. Für eine solche Kündigung, welche als außerordentlich eingestuft wird, muss ein „wichtiger Kündigungsgrund“ angegeben werden (dazu gehört zum Beispiel eine gravierende Vertragsverletzung des Immobilienmaklers).

In welcher Form kann ein Maklervertrag widerrufen werden?

Ein Maklervertrag durch den Auftraggeber zu widerrufen besteht nur, wenn der Maklervertrag als ein Fernabsatzvertrag abgeschlossen worden ist. Unter einem Fernabsatzvertrag wird gemäß § 312c BGB ein Vertrag verstanden, bei denen der Auftraggeber sowie der Makler für die Zeitdauer der Vertragsverhandlungen sowie dann später für den Abschluss hier nur Fernkommunikationsmaterial (dazu gehören Brief, SMS, Fax, Telefon oder E-Mail) eingesetzt haben.

In diesem Fall wurde zur Widerrufsmöglichkeit von Gesetzes wegen mit Einführung der EU-Verbraucherrichtlinie aus dem Jahr 2014 eine Widerrufs-Frist von maximal 14 Tage nach Vertragsabschluss festgeschrieben.

In der Praxis läuft es in der Regel so ab, dass der Makler bei Abgabe des Angebotes bereits über das Widerrufsrecht durch den Auftraggeber aufklärt und gleichzeitig in den Vertrag eine entsprechende Regelung mit aufnimmt (dazu gehört zum Beispiel eine Wertersatzklausel), die sicherstellt, dass der auch im Widerrufs-Falle seinen Provisionsanspruch aufrecht erhalten kann, wenn es trotz Widerruf noch zu einem Verkaufsabschluss über die Immobilie kommt, weil ansonsten im Falle des Widerrufs durch den Auftraggeber der Makler seine Provision verlieren würde.

Grundsätzlich sollte man sich als Auftraggeber (der oder diejenige, die eine Immobilie verkaufen möchte) einen seriösen sowie kompetenten Makler suchen. Hier sollte zunächst überprüft werden, ob eine Verbandszugehörigkeit vorhanden ist. Ebenso sind die Informationen, die man über den Internetauftritt (also seine Webseite) erhält, von Bedeutung. Wenn es sich um vertrauenswürdige und kompetente Immobilienmakler handelt, so informieren diese transparent. Auch hierzu sind Kundenbewertungen im Internet von Interesse. Zusätzlich überzeugen kompetente Makler durch Fachwissen und setzen auch ihre Kunden nicht unter Druck.

Hausmakler

Was ist ein Hausmakler?  Bei einem Hausmakler handelt es sich um einen Fachmann, welcher sich auf den Verkauf von Einfamilienhäusern spezialisiert hat.

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