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Hausverkauf Kosten

Kosten beim Hausverkauf – Welche Kosten fallen an?

Ein Haus zu verkaufen sollte am Ende immer lukrativ sein. Dennoch ist sich nicht jeder potentielle Verkäufer darüber im Klaren, dass ein Verkauf einer Immobilie auch immer einige Kosten mit sich bringt. Gerade wer ein Haus erbt, sollte sich vor dem Hausverkauf informieren.

Das Haus muss für den Verkauf vorbereitet werden

Ein Haus ist nicht gleich ein Haus. Wer seine Eigenheim an den Mann oder die Frau bringen will, muss es angemessen präsentieren. Ein vermülltes, ungepflegtes und nicht renoviertes Haus, schreckt Käufer ab. Wenn niemand mehr im Haus lebt, muss mit Entrümpelung Kosten beim Hausverkauf gerechnet werden. Hierfür muss eine professionelle Firma beauftragt werden, die natürlich Geld kostet. Dabei können schnell mehrere tausend Euro Aufwand entstehen, die den tatsächlichen Verkaufspreis für den Besitzer mindert. In einigen schlimmeren Fällen kann sogar eine Entkernung nötig sein oder Schädlingsbekämpfung.

SchrittVerkäuferKäufer
Renovierungskosten vor Verkauf2.500 Euro0 Euro
Kosten Energieausweis und andere Unterlagen500 Euro0 Euro
Kosten für Wertgutachten zur Wertermittlung1.800 Euro0 Euro
Vermarktungskosten bei Eigenvermarktung ODER2.300 Euro0 Euro
Maklerprovision bei Vermarktung durch Makler0 Euro12.800 Euro
Vorfälligkeitsentschädigung8.985 Euro0 Euro
Löschung Grundschuld200 Euro0 Euro
Spekulationssteuer24.000 Euro0 Euro
Notarkosten0 Euro3.200 Euro
Grundbuchamt0 Euro1.600 Euro
Grunderwerbsteuer0 Euro16.000 Euro
Gesamt40.285 Euro33.600 Euro

Folgende Kosten können in Bezug auf den (schlechten) Zustand eines Hauses noch anfallen, bevor potentielle Kunden überhaupt besichtigen können.

  • Entrümpelung
  • Entkernung (falls das Haus anschließend abgerissen werden muss und eventuell nur das Grundstück verkauft werden kann oder soll)
  • Beseitigung von Schimmelschäden
  • Wasserschäden
  • Sanierung von einzelnen Bestandteilen (z.B. ein dringend nötiger Austausch der Fenster)
  • klassische Renovierung (z.B. Malerarbeiten)

Im Prinzip lassen sich auch alle dieser Maßnahmen in Eigenregie durchführen. Wer die Zeit und das handwerkliche Geschick hat, kann alle Arbeit selbst übernehmen. Für die Entrümpelung Kosten beim Hausverkauf kann jedoch sprechen, dass die eigene Zeit es nicht zulässt mitanzupacken. Vielen Menschen mögen alte Häuser zudem nicht aus- oder aufräumen, wenn es sich nicht gerade um das eigene Elternhaus handelt und die Aktion eine emotionale Verbundenheit aufweist. Das eigene Haus, in welchem die Verkäufer vielleicht sogar selbst aufgewachsen sind, wird gerne selbst entrümpelt, wenn es möglich ist. Die (neuen) Besitzer vermuten Erinnerungsstücke und möchten die Aktion wenigstens begleiten.

Die Entrümpelung kann bei einer 2-Zimmer-Wohnung zwischen 400 und 600 Euro betragen. Bei einem großen Haus fallen entsprechend höhere Kosten an. Schnell können Beträge von über 1000 Euro entstehen. Es hängt natürlich auch davon ab, wie schwierig das Haus zu erreichen ist bzw. wie einfach der Müll entsorgt werden kann.

Klassische Renovierungskosten vor dem Verkauf

Das Bad ist schon etwas älter? Die Tapete hält nicht mehr ganz so fest wie noch vor 20 Jahren? Und streichen müsste man auch mal wieder? Bei diesen Tätigkeiten handelt es sich um gewöhnliche Renovierungskosten, die aber gerne unterschätzt werden. Um einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen, kann sich eine (Teil)Renovierung durchaus lohnen.

Beispiel: Ein uraltes Badezimmer schreckt mögliche Käufer per se ab. Sie sehen zunächst die viele Arbeit und sind mit dem aktuellen Zustand unzufrieden. Bauarbeiten, die mögliche Käufer selbst koordinieren müssten, können immer auch den Kaufpreis senken. Es wäre daher ratsam, in eine Renovierung des Badezimmers zu investieren. Das könnte zwischen 5.000 und 8.000 Euro kosten und hängt auch davon ab, ob noch Fliesenarbeiten nötig sind. Ein gutes Ergebnis und ein nagelneues Badezimmer, können aber unter Umständen der Verkaufspreis um 10.000 Euro erhöhen.

Ob also renoviert werden soll, hängt auch davon ab, wie sehr das Ergebnis die Interessenten beeindruckt bzw. viel eher sogar davon, wie abschreckend der aktuelle Zustand ist. Die Kosten beim Hausverkauf können allerdings auch den Rahmen sprengen, wenn es sich um eine vollständige Renovierung handelt. Folgende Bereiche innerhalb eines Hauses können grundsätzlich renoviert werden:

  • Sämtliche Fenster und Türen (z.B. bei Einfachverglasung zu empfehlen)
  • Die Wände (spachteln, streichen und/oder Tapete erneuern)
  • Die Böden (Bodenbelag erneuern, wie Teppich, Fliesen oder Parkett)
  • Heizkörper austauschen
  • Dach neu decken oder Ziegel austauschen
  • Maßnahmen an der Fassade

Renovierungskosten vor Hauskauf können nötig und unumgänglich sein. Das ist immer dann der Fall, wenn eine echte Gefahr für Sicherheit und Gesundheit bestehen. In einigen wenigen Fällen kann sogar die Renovierung teurer sein, als das Haus wert ist. Dann muss natürlich vor einem Verkauf überlegt werden, ob sich Maßnahmen überhaupt noch lohnen. Vergleich ist das mit einem wirtschaftlichen Totalschaden bei einem Fahrzeug. Renovierungskosten vor Verkauf fallen eigentlich immer an, denn um potentielle Käufer überhaupt einzuladen, wird meist wenigstens frisch gestrichen und kleinere Mängel beseitigt.

Diese Arbeiten können an Käufer übertragen werden

Allgemein gilt, dass ein Haus natürlich erst einmal in jedem denkbaren Zustand verkauft werden kann. Auf Mängel und ernsthafte Sicherheitsrisiken muss dann natürlich im Kaufvertrag hingewiesen werden. Eine echte Not besteht vor Verkauf nun also nicht. Wer möchte, kann selbst ein vollständig zugestelltes Haus verkaufen, das kaum begehbar ist. Die Frage ist hier eher, wo und wie sich dann ein geeigneter Käufer finden soll. Außerdem wird sich dieser schlechte Zustand auf den Kaufpreis negativ auswirken.

Ansonsten kann alles an den Käufer übertragen werden. Das Haus kann unrenoviert verkauft werden. Dagegen spricht rein gar nichts, wenn alle Beteiligten sich über diesen Umstand einig sind und der Käufer weiß, was auf ihn zukommt. Hier hilft natürlich Ehrlichkeit und Offenheit und alles auf dem Papier festzuhalten. Selbst wenn das Dach in einem so schlechten Zustand ist, dass es in jedem Fall erneuert werden muss, hindert das nicht daran, das Haus exakt so zu verkaufen. Es ist nur wichtig, den neuen Besitzer darüber aufzuklären, dass das Dach undicht ist. Sofern es sich nicht um eine Einsturzgefährdung handelt, haben Maßnahmen manchmal auch Zeit.

Kosten für Makler – Kein Muss

Ein Makler ist eine Person, die sich um den Verkauf von Immobilien kümmert. Sie besichtigt die Immobilie, macht Fotos, schlägt einen Verkaufspreis vor und verwaltet anschließend auch die Besichtigungen. Selbst beim Kaufvertrag kann manchmal Unterstützung angeboten werden.

Der Nachteil ist, dass ein Makler nun einmal nicht umsonst ist und auf der Kostenseite ordentlich ins Gewicht fällt. Die Kosten beim Hausverkauf wird das zwar nicht komplett sprengen, aber mit rund 2 bis 4 Prozent des Verkaufspreises muss ein Verkäufer schon rechnen. Das können also durchaus mal 10.000 Euro sein, die nach einem erfolgreichen Verkauf fällig sind. Aber durch den Einsatz eines Maklers entstehen auch Vorteile:

  • Das Haus wird in seinem Wert geschätzt
  • Es werden vorteilhafte Fotos geschossen
  • Potentielle Käufer schneller gefunden
  • Die Abwicklung des Verkaufs abgenommen

Daraus entstehen einem Verkäufer also durchaus Vorteile, denn gerade wenn jemand wenig Zeit hat, ist es eine große Belastung, sich nach Feierabend oder am Wochenende noch um Besichtigungen zu kümmern. Viele Interessenten möchten auch telefonisch über die Immobilie Auskunft erhalten. Da kann es also schon sein, dass das Telefon ständig klingelt. Außerdem springen Käufer manchmal ab, sodass der Aufwand dann umsonst sein könnte. Mit einem Maklerbüro ist zumindest alles rund um die Organisation schon einmal in fremden Händen. Ob man das nun aber möchte oder nicht, ist Geschmackssache und außerdem eine Geldfrage.

Wer sparen möchte oder muss, tut das alles natürlich am besten selbst. Zudem kann man so leichter entscheiden, wer der neue Käufer wird, falls es hier aus emotionaler Sicht Präferenzen gibt.

Notarkosten zahlt der Käufer

Gute Nachrichten von der offiziellen Front: Sämtliche Notarkosten muss ein neuer Käufer alleine tragen. Diese fallen auf den Käufer nicht zurück. In der Praxis wird das auch so gehandhabt und nur selten mal eine inoffizielle Ausnahme gemacht, wo sich der Verkäufer dann doch an den Kosten beteiligt. Das selbe gilt für Kosten, die dem Grundbuchamt zustehen. Auch die trägt der neue Käufer.

Und Grunderwerbssteuer fällt für den Verkäufer ebenso nicht an. Das sind in Summe schon durchaus 15.000 bis 20.000 Euro, die gespart werden. Die allerdings hatte jeder Hausbesitzer ja wiederum beim eigenen Erwerb zu bezahlen. Insofern wäre es wenig gerecht, wenn die Kosten doppelt gezahlt werden müssen. Steuern fallen also keine an. Es sei denn, es muss eine Spekulationssteuer entrichtet werden.

Fazit: Wer kann, macht selbst

Alles selbst zu machen, ist immer die günstigste Variante. Das gilt vor allem für die Renovierung. Wem es hier an handwerklichem Geschick fehlt, sollte immerhin kostengünstig und professionell Hand anlegen lassen. Renovierungskosten vor Verkauf sind zwar erst einmal ein Kostenfaktor, aber am Ende zahlt es sich über den erhöhten Verkaufspreis dann doch immer aus.

Dafür haben Verkäufer kaum behördliche Kosten zu tragen. Sowohl den Notar als auch die Grundsteuer muss der neue Hausbesitzer bezahlen. Einzig die Maklerkosten könnten noch relevant ins Gewicht fallen. Hier besteht allerdings der Vorteil, dass ein Maklerbüro sehr viel bürokratische und organisatorische Aufgaben erledigen wird, die eine große Menge Zeit spart. Vor allem für unerfahrene Verkäufer könnte ein Makler nötig sein.

Wer eigenständige renovieren kann, sollte das tun. Wände streichen dürfte da noch die einfachste Aufgabe sein. Beim Entrümpeln sieht es schon wieder anders aus. Für eine Entrümpelung Kosten beim Hausverkauf können über 1000 Euro anfallen. Das ist Geld, das man sich sparen kann, wenn die Arbeit selbst übernommen wird. Viele Hausbesitzer möchten das aber vor allem dann nicht tun, wenn sie gar nicht ihr eigenes Haus verkaufen. Manchmal gelangt man auch durch ein Erde zu einer Immobilie, zu welcher man kaum einen persönlichen Bezug hat. Gerade wenn viel Müll von fremden Menschen im Haus ist, teils vielleicht sogar seit vielen Jahren, ist die Entrümpelung schon eher eine professionelle Sache.

Sobald es um Schimmel geht, ist es außerdem immer ratsam, sich Hilfe von Profis zu holen. Das ist alleine aus gesundheitlicher Sicht schon nötig.

Maklervertrag

Maklervertrag – Was muss beachtet werden? Bei einem Maklervertrag handelt es sich um einen privatrechtlichen ‚Vertrag zwischen einem Immobilienmakler sowie

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