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Immobilie Erben

Immobilien erben – Was muss man wirklich dabei beachten?

In der Bundesrepublik Deutschland ist jedes zweite Erbe mit einer Immobilie verknüpft. Allerdings ist die Vorbereitung von Erben und Erblassern oft nicht ausreichend. Bei diesem Thema ist Streit oft vorprogrammiert. Wie dies verhindert werden kann und worauf bei dem Erben von Immobilien geachtet werden muss, zeigt der folgende Ratgeber.

Immobilien erben – Die richtige Vorbereitung ist ausschlaggebend

Um eine Immobilie zu vererben ist es am besten, dies noch zu Lebzeiten zu tun. Dieser Meinung sind zumindest die Experten auf diesem Gebiet. Wenn der Erblasser erst einmal gestorben ist, dann ist es bereits zu spät und an den Gegebenheiten lässt sich nichts mehr verändern. Das gilt sowohl für den allgemeinen Zustand der Immobilie, der Aufteilung unter den unterschiedlichen Erben und besonders in Sachen der Steuer, die an das Finanzamt abgeführt werden muss. Grundsätzlich lässt sich besonders bei Ehegatten die Feststellung treffen, dass eine Schenkung oft günstiger ist, als die Immobilie zu vererben.

In viele Fällen gestaltet sich der Verlauf der Erbschaft allerdings anders als gewünscht. Häufig entsteht zwischen den Erben ein Streit über das unbewegliche Immobilien-Vermögen. Besonders oft ist es bei Immobilien mit hohen Preisen der Fall, dass die Witwe des Verstorbenen zwar in der großzügigen Immobilie weiterhin lebt, aber kaum Bargeld hat, um ihren Lebensunterhalt zu bestreiten. Auch überschätzen die Erblasser und die Erben auch den Wert der Immobilie. Wenn das Objekt über Jahrzehnte hinweg keine Sanierung oder Modernisierung erfahren hat, kann unter dem Strich der Verkauf häufig nicht mehr als einen Betrag im fünfstelligen Bereich erzielen.

In nahezu 50 Prozent der Erbfällen ist eine Immobilie involviert

In vielen Haushalten ist dabei die Erbschaft von Immobilien eine der wichtigsten Fragen hinsichtlich des Vermögens. In Deutschland werden Schätzungen zur Folge rund 3,1 Billionen Euro in den kommenden neun Jahren vererbt. Eine Immobilie ist dabei in jedem zweiten Erbfall enthalten.

Experten nehmen sogar an, dass zukünftig an über 70 Prozent der Erbberechtigten eine Immobilie vererbt wird. Der Wert dieser Immobilien wird ingesamt auf nahezu eine Billion Euro geschätzt.

Wohnraum wird zu einem knappen Gut

Zwar erlaubt der Bau von neuen Immobilien einen Aufschwung, hierbei handelt es sich aber offenbar lediglich um ein Strohfeuer. Im Januar und Februar des letzten Jahres wurden circa 55.000 Objekte genehmigt. Allerdings wird das Problem der Knappheit an Wohnung dadurch kaum gelöst.

Es ist daher umso wichtiger, sich bereits frühzeitig damit zu beschäftigen, wie die Strategie des Erbes aufgebaut sein soll. Außerdem sollten alle wichtigen Fragen hinsichtlich der Finanzen, welche die Immobilie betreffen, geklärt werden. Ist es eine lohnenswerte Investition, das Elternhaus noch zu sanieren, um es im Anschluss gewinnbringend verkaufen zu können? Oder sollte der Sachwert lieber behalten werden und an andere Menschen vermietet werden?

Sollte das Vermögen, dass geerbt wurde, dazu genutzt werden, um weitere Immobilien zu kaufen, beispielsweise für das Kind, das aktuell studiert und von einer Eigentumswohnung profitieren würde? Auch ist es wichtig zu wissen, wie SteuerersparnisMieteinnahmenTilgung und Zinsen bei einer Immobilie überhaupt berechnet werden.

Die Wichtigkeit der rechtzeitigen Planung

Es gibt die Möglichkeit, sich Beratung durch Experten in diesen Fragen an die Seite zu stellen. Durch diese findet in einem Gespräch im ersten Schritt die Analyse statt, wie sich das sonstige Vermögen und das Immobilienvermögen aktuell darstellt. Danach folgen Überlegungen, welche sinnvollen Strategien hinsichtlich des Objekts angewendet werden sollte und mit welcher Option die höchste Rendite erzielt werden können. Wenn es um einen anstehenden Verkauf geht, sollte durch die Experten eine Bewertung der Immobilie vorgenommen werden.

Zwar kann durch den Einsatz von Vermögensberatern ein Wertgutachter oder ein Makler kaum ersetzt werden, allerdings kann der Markt vor Ort und die mögliche Entwicklung des Wertes durch diese recht gut eingeschätzt werden. Eine rechtzeitige Planung ist in jedem Fall unerlässlich. Allerdings ist die Weitergabe der Immobilie oft ein Tabuthema für viele Menschen. Es fällt ihnen schwer, eine sachliche Bewertung für das Haus, in dem sie einen großen Teil ihres Lebens verbracht haben, zu akzeptieren.

Für Ehepartner kann sich eine Schenkung lohnen

Eine Teil-Schenkung der Immobilie fassen nur rund fünf Prozent der Betroffenen ins Auge. Das Thema ist in der Regel sehr heikel, weshalb im Kreis der Familie oft darauf verzichtet wird, dieses anzusprechen. Wenn der Erbschaftsfall dann aber erst einmal eingetreten ist, ergibt sich ein Drama. Zu diesem Zeitpunkt ist das Kind dann in der Regel bereits in den Brunnen gefallen. Handelt es sich um Ehepartner, die eine Immobilie nicht gemeinsam besitzen, kann es sich lohnen, zu Lebzeiten bereits eine Schenkung vorzunehmen. Denn in diesem Fall fällt keine Erbschaftssteuer an.

Dies kann zwar auch für den eigentlichen Erbfall gelten, allerdings ist dies nur dann der Fall, wenn der betroffene Ehepartner das Haus noch weitere zehn Jahre lang bewohnt. Ansonsten fällt die Erbschaftssteuer an, hier gibt es einen Freibetrag der eine Höhe von 500.000 Euro umfasst, zu beachten. Dies scheint im ersten Moment erst einmal recht hoch angesetzt zu sein. Allerdings kommt hinzu noch das Barvermögen, sodass diese Grenze schnell überschritten werden kann. Der Freibetrag für Kinder des Erblassers beträgt lediglich 400.000 Euro.

Die Erbschaftsteuer wird oberhalb dieser Grenze erhoben. Der genaue Steuersatz richtet sich dabei nach der jeweiligen Summe. Beträgt der Wert bis zu 75.000 Euro, dann zahlen die direkten Nachkommen rund sieben Prozent an Steuern. Wenn der Betrag bis zu 300.000 Euro reicht, werden elf Prozent an Steuern fällig. Liegt der Wert noch darüber, dann werden die Steuersätze schrittweise erhöht.

Handelt es sich um sehr teure Immobilien, kann eine Schenkung in einzelnen Etappen sinnvoll sein. Dies gilt sowohl für die Nachkommen als auch den Ehepartner.

In dem Übergabevertrag lebenslanges Wohnrecht festhalten

Der Freibetrag kann im Abstand von zehn Jahren erneut ausgeschöpft werden. Das heißt, dass im Grunde auch eine Immobilie, deren Wert eine Million Euro beträgt, ohne das Anfallen der Erbschaftssteuer weitergereicht werden kann. Wenn der Schenker allerdings trotzdem noch für eine Absicherung für sich sorgen möchte, kann er den Nießbrauch, also das Nutzungsrecht, im Grundbuch festhalten lassen. In einem Übergabevertrag wird dann die genaue Vereinbarung, wie zum Beispiel ein lebenslanges Wohnrecht, im Detail geregelt.

Der Kapitalwert des Nutzungsrechtes wird bei der steuerlichen Bemessung zugrunde gelegt. Deshalb sollte für diese Regelungen ein Fachanwalt in den Prozess involviert werden.

Ebenfalls ist es günstig, die Erbfolge vorweg zu nehmen, wenn der Eigentümer der Immobilie zu einem Pflegefall wird. Es ist nämlich möglich, dass das Vermögen aus Immobilien dafür herangezogen wird, um die Kosten einer Pflegeheimunterbringung zu decken. Dies ist im Pflegegesetz so geregelt. Wenn die Immobilie allerdings bereits rechtzeitig verschenkt wird, kann dieser Fall verhindert werden. Die Schenkung muss dann allerdings in einem Abstand von zehn Jahren vollzogen werden, bevor der Pflegefall tatsächlich eintritt.

Es gibt ein anschauliches Rechenbeispiel, durch das die Konsequenzen einer unzureichenden Planung und Strategie des Erbes deutlich werden. Besonders dann, wenn es sich um Ehepartner handelt, zwischen denen ihr Vermögen nicht gleichmäßig aufgeteilt ist. In der Annahme, dass die Ehepartner in einer Zugewinngemeinschaft leben und ihre Immobilie einen Wert von circa 400.000 Euro hat, der Ehemann über eine weitere Eigentumswohnung verfügt, deren Wert bei circa 200.000 Euro liegt und noch ein Depot mit circa 100.000 Euro vorhanden ist, dann kann das Rechenbeispiel begonnen werden. Gemeinsam verfügen die Ehepartner noch über ein Tagesgeldkonto, das 50.000 Euro umfasst.

Es gibt drei Kinder, die erbberechtigt sind. Verstirbt nun der Ehemann, dann wird der Ehefrau alles vererbt, die Kinder erhalten lediglich jeweils ihr Pflichterbe von rund 43.500 Euro. Dieser Teil des Erbes muss an die Kinder in bar und unverzüglich ausgezahlt werden. Das Depot und das Tagesgeld wird von der Witwe also an die drei Kinder ausgezahlt. Sie selbst verfügt dann kaum noch über bare finanzielle Mittel. Deswegen ist oft die Folge, dass das Haus von der Witwe verkauft werden muss, damit ihre Altersversorgung abgesichert ist.

Der Zugewinnausgleich und die Steuer

Wenn das Thema Immobilien erben im Raum steht, dann wird häufig auch von dem Zugewinnausgleich Erbe Immobilie gesprochen. Gemäß dem Paragrafen 5 innerhalb des Erbschaftssteuergesetzes unterliegt der Zugewinnausgleich nicht der gängigen Erbschaftssteuer. Wenn ein eingetragener Lebenspartner oder der Ehegatte verstirbt, dann ist der Zugewinnausgleich von der Zahlung der Steuer befreit. Allerdings ist es dafür unumgänglich, dass der Zugewinnausgleich exakt berechnet wird.

In dem Paragrafen 1371 des BGB ist nämlich geregelt, dass eine pauschale Erhöhung um ein Viertel des Erbteils, welcher gesetzlich geregelt ist, gemäß des Erbschaftssteuerrechts nicht ohne weiteres vorgenommen werden kann. Für die Hinterbliebenen ist es zwar mühselig, den genauen Stand des anfänglichen und des finalen Vermögens des Erblassers zu berechnen, so kann dieses Unterfangen durchaus lohnenswert sein.

Dem Ehepartner steht im Zuge des Immobilien erben natürlich der persönliche Freibetrag zu, der per Gesetz festgelegt ist, darüber hinaus ist aber auch die Forderung des Ausgleiches von der Zahlung von Steuern befreit.

Fazit – Das Erben von Immobilien

Das Erben von Immobilien ist eine recht komplexe Angelegenheit. Es ist ein großer Fehler, sich darum erst Gedanken zu machen, wenn der Erbfall tatsächlich eingetreten ist. Denn unter Umständen kann dann viel Geld verloren werden.

Immobilien erben geht mit vielerlei Verpflichtungen gegenüber dem Staat einher, sei es das Fälligwerden einer Steuer für die Erbschaft oder dem Zugewinnausgleich Erbe Immobilie. Menschen, die sich auf diesem Themengebiet überhaupt nicht auskennen, sollten deswegen in jedem Fall die Hilfe eines versierten Experten in Anspruch nehmen. Wenn bereits zu den Lebzeiten des zukünftigen Erblassers alles geklärt ist, dann wird nach seinem Tod kein dramatischer Streit entstehen, der schon oft ganze Familien auseinander gerissen hat.

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