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Lastenfreistellung

Lastenfreistellung – Was ist das und auf was muss ich achten?

Die Beleihung von Immobilien (Haus oder Eigentumswohnung) durch den Besitzer solcher Immobilien ist manchmal erforderlich, damit die Immobilieninhaber finanzielle Mittel erhalten ohne dabei ihr Haus oder die Wohnung in diesem Zusammenhang verkaufen zu müssen. Wenn dann die Immobilie doch verkauft werden muss, ist es erforderlich, diese Schuld zu begleichen. Der Grund liegt darin, dass der oder die Käufer dieser Immobilie in der Regel eine Wohnung oder ein Haus, also eine Immobilie, lastenfrei übernehmen möchten und der Verkäufer die Immobilie lastenfrei verkaufen möchte.

Aber es gibt hier auch Immobilieninteressenten, die an Immobilien interessiert sind, bei denen noch Lasten vorhanden sind. Wenn sich ein Käufer für eine solche Immobilie interessiert, wird dieser eine Lastenfreistellung beantragen. Durch eine Lastenfreistellung erhält dieser Käufer die Möglichkeit, diese Immobilie ohne vorhandene Lasten zu kaufen.

Was ist eine Grundschuld?

Mit Hilfe der Grundschuld sichern sich die Kreditgeber (Banken oder Kreditinstitute) bei der Vergabe von Immobilienkrediten ab. Dabei lassen sich die Kreditgeber die Grundschuld als Sicherheit für den zu vergebenden Kredit im Grundbuch eingetragen. Beim Grundbuch handelt es sich um den Ausweis der betreffenden Immobilie. Dabei ist dadurch die Immobilie für den Kredit verpfändet. Wenn dann der Kredit nicht vom Kreditnehmer termingerecht bedient oder die Rückzahlung des Kredits durch den Kreditnehmer eingestellt wird, besteht für die Bank die Möglichkeit, das Grundstück zwangsversteigern zu lassen, um damit dann die Kreditschuld mit dem Ergebnis der Zwangsversteigerung dadurch mit dieser Summe zu tilgen.

Was ist eine Hypothek?

Wenn ein Bauherr eine Baufinanzierung für das neu zu erstellende Eigenheim aufnimmt, kann dies auch in Form einer Hypothek erfolgen. Somit kommt der Begriff der Hypothek bei einer Immobilienfinanzeirung zum Einsatz. Dabei wird dann durch den Kreditgeber (Bank oder Kreditinstitut) der Kauf einer Immobilie für den Kreditnehmer finanziert. Dies erfolgt dadurch, dass der Kreditgeber dem Kreditnehmer eine bestimmte Summe als Hypothekendarlehen zur Verfügung stellt. Als Sicherheit wird dem Kreditgeber das Recht übertragen, die Immobilie zu verwerten, wenn der Kreditnehmer nicht mehr in der Lage ist, das Hypothekendarlehen zurückzuzahlen. Die Hypothek gehört zu den Grundpfandrechten, die dann bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers das Recht übertragen, die Immobilie oder das Grundstück zu pfänden, um dadurch dann den Restbetrag des Hypothekendarlehens (der nach den Zahlungseinstellung des Kreditnehmers übrig bleibt) dann zu tilgen.

Das Grundbuch

Im Grundbuch ist nicht nur ersichtlich, wer der Eigentümer der Immobilie oder des Grundstückes ist. Ebenso sind im Grundbuch auch die Rechte von dritten Personen und somit andere Personen als der Eigentümer in Form von „Belastungen“ vermerkt. Wenn es zu einer Grundstücksübertragung kommt, verschafft sich der Notar, der diese Grundstücksübertragung durchführt, einen Überblick im Grundbuch. Die Rechte von anderen Personen findet er in der Abteilung II des Grundbuches (hier sind zum Beispiel Wohnungsrechte, Wegerechte, Leistungsreche und Vorkaufsrechte vermerkt). In der Abteilung III des Grundbuches findet er weitere Einträge, und zwar zum Beispiel Hypotheken sowie Grundschulden. Die Aufgabe des Notars ist es dann, in Zusammenwirken mit den Vertragspartnern (Verkäufer und Käufer) sowie den eingetragenen berechtigten Personen zu klären, welche Maßnahmen dann in Bezug auf die eingetragenen Rechte und die Lastenfreistellung vorgenommen werden müssen. Eine weitere Aufgabe des Notars ist die Beurkundung des Kaufvertrages. Desweiteren sorgt er dafür, dass die Löschungen der Belastungen, wenn diese geregelt sind, im Grundbuch veranlasst werden.

Wichtig für eine Lastenfreistellung sind vor allem die Rechte aus der Abteilung III, welche dann für den Kreditgeber (Banken, Kreditinstitute etc.) eingetragen sind. Wenn die zu verkaufende Immobilie mit Hilfe eines Bankdarlehens oder Ähnliches finanziert worden ist, ist dieser Kredit durch eine Grundschuld im Grundbuch in der Regel abgesichert. Wenn keine Maßnahmen ergriffen werden würden, würde diese Grundschuld beim Verkauf der Immobilie weiter bestehen bleiben. Somit würde weiterhin die Möglichkeit des Kreditgebers bestehen, auf die Immobilie des Käufers zuzugreifen, wenn der Verkäufer die dort vermerkte Schuld noch nicht beglichen hat. Deshalb wird hier der Notar auch vorschlagen, einen Passus in den Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer aufzunehmen, dass der der Käufer den Kaufpreis für die Immobilie erst begleichen muss, wenn eine Gewährleistung vorhanden ist, dass solche Belastungen im Rahmen der Umschreibung des Eigentums gelöscht werden.

Was wird unter einen Lastenfreistellung verstanden?

Zum Zeitpunkt eines Immobilienverkaufs sind diese häufig noch mit Grundpfandrechten (Hypothek oder Grundschuld) zugunsten einer dritten Person belastet.

Alle Arten von Pfandrechten sind im Grundbuch eingetragen. Dadurch werden die Darlehensverpflichtungen der Eigentümer der Immobilie oder des Grundstückes gegenüber seinen Kreditgebern (Banken oder Kreditinstituten) abgesichert. Wenn jedoch jemand eine Immobilie oder ein Grundstück kauft, möchte dieser normalerweise nicht die Belastung des bisherigen Eigentümers mit übernehmen. Deshalb wird im notariellen Kaufvertrag eine Lastenfreistellung beim Immobilienverkauf. vereinbart. Somit muss das Grundstück lastenfrei übergeben werden.

Der Notar kümmert sich bei seiner Aufgaben bei der Kaufvertragsabwicklung die die Lastenfreistellung. Dabei werden von ihm die Gläubiger (also Banken oder Kreditinstitute oder andere Kreditgeber) kontaktiert und der Notar fordert die Unterlagen für eine erforderliche Löschung an. Dabei können solche Grundpfandrechte nur aus der dritten Abteilung des Grundbuches ausgetragen und gelöscht werden, wenn hier die Kreditgeber oder Gläubiger zustimmen. Die Gläubiger informieren dann den Notar über die Höhe der noch bestehenden Forderungen aus den abgeschlossenen Darlehensverträgen. Zusätzlich erhält dann bei einem Antrag zur Lastenfreistellung der Notar einen Treuhandvertrag. Der Inhalt dieses Treuhandvertrages besteht daraus, der der Notar die Löschung im Grundbuch nur veranlassen kann, wenn dieser sicherstellt, dass der oder die Gläubiger (Bank, Kreditinstitut, etc.) auch die Restforderung aus den Darlehensverpflichtungen erhalten. Dabei erfolgt dann die Bezahlung der Restforderung aus dem Kaufpreis. Die Differenz davon oder der Restkaufpreis geht dann an den Verkäufer.

Beim Grundbuch können in der Abteilung zwei noch weitere Rechte, die für zugunsten von Dritten lauten, eingetragen sein. Hier kommt es jetzt darauf an, um welche Rechte es sich hierbei handelt. Diese müssen entweder gelöscht oder vom Käufer der Immobilie oder des Grundstückes übernommen werden. Bei den Rechten, die hier dann zu übernehmen sind, handelt es sich beispielsweise um Wege- und Leitungsrecht, die zugunsten von Versorgern hier dann vorhanden und eingetragen sind. In der Regel wird dann bei dem Verfahren zur Lastenfreistellung der Versorger einer solchen Löschung zustimmen. Dabei müssen jedoch die Kosten vom Käufer der Immobilie oder des Grundstückes übernommen werden.

Der Käufer stellt den Antrag auf Lastenfreistellung

In der Regel wird ein Antrag auf Lastenfreistellung Grundbuch vom Käufer gestellt. Diese Person hat auch ein Interesse daran, dass die Immobilie lastenfrei gekauft werden kann. Diese Antragstellung erfolgt normalerweise vor dem Notar-Termin für den Immobilienkauf, wo dann es zur Beglaubigung des Kaufvertrages kommt. Zusätzlich ist jedoch auch eine solche Lastenfreistellung auch danach noch möglich. Das bedeutet jedoch für den Käufer einen erheblichen Mehraufwand, weil dieser dann auch nachweisen muss, dass die vorhandenen Fremdbelastungen auf den Verkäufer zurück zu führen sind.

Die anfallenden Kosten für eine Lastenfreistellung

Die Kosten für eine solche Lastenfreistellung trägt der Verkäufer. Hier fallen Notarkosten, die Kosten für die Löschungsaktion der Grundschuld im Grundbuch sowie der Teil des Kaufpreises, mit dem dann die eventuell noch vorhandene Restschuld beim Kreditgeber (Banker, Kreditinstitut, etc.) ausgeglichen werden muss, an.

Die Kostenpunkte für die Löschungsaktion im Grundbuch sowie die Kosten für den Notar sind Kosten für die Lastenfreistellung, die sich an der Grundschuldhöhe orientieren. Dabei sind die Notar-Gebühren in dem für ganz Deutschland geltenden einheitlichen Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Hierbei betragen diese, je nach der Höhe der Grundschuld, nach diesem Gesetz mehrere Hundert Euro. Ungefähr 50 Prozent davon gehen an das Grundbuchamt für die Löschung des dort vorhandenen Eintrages.

Maklervertrag

Maklervertrag – Was muss beachtet werden? Bei einem Maklervertrag handelt es sich um einen privatrechtlichen ‚Vertrag zwischen einem Immobilienmakler sowie

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